Luật Sư Nhà Đất

Luật sư chuyên giỏi về nhà đất

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

Dịch vụ chính của Luật sư chuyên về đất đai, nhà ở.

I. Luật sư chuyên giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở.

Liên quan đến lĩnh vực giải quyết tranh chấp đất đai – nhà ở, chúng tôi có kinh nghiệm:

  1. Giải quyết Tranh chấp đất đai về xác định ai là người sở hữu, sử dụng hợp pháp  đất đai, nhà ở;luat su dat dai, luat su gioi
  2. Giải quyết Tranh chấp đất đai về xác định quyền và nghĩa vụ các bên trong Hợp đồng  chuyển nhựợng, chuyển đổi, tặng cho, thế chấp đất đai, nhà ở;luat su nha dat
  3. Giải quyết tranh chấp thừa kế, tranh chấp tài sản chung là đất đai, nhà ở;
  4. Giải quyết tranh chấp đòi đất đai, nhà ở;luật sư hình sự, luat su hinh su
  5. Giải quyết Tranh chấp đất đai về mốc giới, ranh đất đai, nhà ở;
  6. Giải quyết Tranh chấp đất đai về chia tài sản chung, tài sản vợ chồng là đất đai, nhà ở;
  7. Giải quyết Tranh chấp về bồi thường, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, có tài sản trên đất;
  8. Giải quyết Tranh chấp đất đai về việc hợp tác kinh doanh, góp vốn bằng đất đai, nhà ở.

II. Luật sư đại diện & tranh tụng tại các cấp Toà án.

Hãng luật PHÚ & luật sư cung cấp dịch vụ luật sư tranh tụng – giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai – nhà ở (nhà đất) tại các cấp Toà án, bao gồm:

  1. Tư vấn luật đất đai, luật nhà ở về cách thức giải quyết tranh chấp, đánh giá điểm mạnh và điểm yếu của các bên tranh chấp. Đưa ra những phương án cụ thể có lợi nhất trong quá trình đàm phán, hòa giải(nếu có); 
  2. Hướng dẫn và tư vấn cho khách hàng trình tự thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai, thời hiệu khởi kiện, điều kiện khởi kiện, tư cách chủ thể và soạn đơn khởi kiện gửi đến Tòa án có thẩm quyền. Kiến nghị các cơ quan tiến hành tố tụng liên quan khi ban hành những quyết định không đúng thủ tục, trình tự…Ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.luat su nha dat
  3. Tiến hành điều tra thu thập chứng cứ – tài liệu, kiểm tra đánh giá chứng cứ – tài liệu để trình trước Tòa;
  4. Soạn thảo đơn từ và các giấy tờ liên quan khác cho đương sự;
  5. Tham gia tố tụng với tư cách là luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho thân chủ tại tòa án các cấp trong các vụ án liên quan đến tranh chấp nhà đất:luat su nha dat,
  6. Tham gia tố tụng với tư cách là đại diện ủy quyền- nhân danh khách hàng thực hiện tất cả các phương án và cách thức theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng một cách tốt nhất tại các cấp tòa xét xử.luật sư ly hôn, luat su ly hon

III. Dịch vụ Luật sư chuyên về đất đai, nhà ở:

– Tư vấn thủ tục giao đất, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất;

– Tư vấn thủ tục hợp thức hóa nhà đất, thủ tục tách thửa, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 

– Tư vấn thủ tục hoàn công nhà ở, thủ tục hoàn công công trình xây dựng, thủ tục xin phép xây dựng nhà ở;

– Tư vấn thủ tục đăng bộ nhà đất, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; 

– Tư vấn thủ tục mua bán nhà đất, thủ tục tặng cho nhà đất, tư vấn thủ tục giải quyết tranh chấp đất;

– Tư vấn các thủ tục pháp lý nhà đất khác: thủ tục sang tên nhà đất, thủ tục sửa chữa nhà, thủ tục sang nhượng đất, thủ tục làm sổ hồng, thủ tục bán nhà;luat su nha dat, luat su bao chua

IV. Các loại tranh chấp mà Luật sư chuyên về nhà đất nhận giải quyết

  • Tranh chấp thừa kế nhà đất
  • Tranh chấp chia nhà đất khi ly hôn
  • Tranh chấp nhà đất có yếu tố nước ngoài
  • Tranh chấp về thừa kế đất đai, quyền thừa kế đất đai
  • Tranh chấp nhà đất cho thuê, cho ở nhờ; tranh chấp nhà chung cư
  • Tranh chấp đất đai trong gia đình, tranh chấp ranh giới đất, tranh chấp quyền sử dụng đất
  • Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ, tranh chấp đất đai giữa cá nhân với tổ chức
  • Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất
  • Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
  • Khiếu kiện đất đai, khiếu nại bồi thường giải phóng mặt bằng

ĐĂNG KÝ kênh yotube của Luật sư Trần Minh Hùng để kịp thời xem các video tư vấn pháp luật mới nhất.

 

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ


- Căn cứ qui định tại Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

- Căn cứ nhu cầu và khả năng của các bên.

Hôm nay, ngày ..... tháng ...... năm 20... Tại Văn phòng công chứng … Chúng tôi gồm:

Bên bán nhà:

Ông ...........................................................

Số CMND/hộ chiếu: ....... cấp ngày.... tại TP. Hồ Chí Minh.

Bà ...........................................................

 

Số CMND/hộ chiếu: ....... cấp ngày ..... tại TP. Hồ Chí Minh.

Ngụ tại : .................................................

Điện thoại: ............... - Email: ..............

Là đồng chủ sở hữu căn nhà số ................. Trần Hưng Đạo, Phường Bến Thành, Quận 1, TP.HCM thể hiện tại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và QSD đất ở số ............./20.............. do UBND Quận ......... cấp ngày .........../........./20.......
Sau đây gọi là Bên A.


Bên mua nhà:

Ông ................................................

Số CMND/hộ chiếu: ........ cấp ngày ..... tại TP. Hồ Chí Minh.

Bà ..................................................

Số CMND/hộ chiếu: .......... cấp ngày ........ ại TP. Hồ Chí Minh.

Ngụ tại : ..........................................

 

Điện thoại: ........ - Email: .................

Sau đây gọi là Bên B.

Sau khi trao đổi, thỏa thuận, hai bên cùng nhau ký kết hợp đồng mua bán nhà này với nội dung như sau:

Điều 1: NỘI DUNG HỢP ĐỒNG ( ĐỐI TƯỢNG MUA BÁN)

1.1. Bên A đồng ý bán cho bên B căn nhà số XXX Trần Hưng Đạo, P. Bến Thành, Q. 1, TP. Hồ Chí Minh.

1.2. Đặc điểm căn nhà mua bán :

- Cấp nhà ở: nhà cấp 3.

- Tổng diện tích sàn nhà ở.........m2, . diện tích phụ là: ...................m2.

- Trang thiết bị chủ yếu gắn liền với nhà ở ( theo Phụ lục đính kèm).

 

- Giấy tờ về nhà ở kèm theo gồm:

* Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và QSD đất ở số AAA/2006 do UBND Quận 1 cấp ngày 01/02/2006.

* Tờ khai lệ phí trước bạ ngày ...

* Bản vẽ ...

1.3. Thời điểm giao giấy tờ sở hữu nhà : ngay sau khi hai bên ký hợp đồng công chứng và bên B thanh toán tiền mua nhà đợt 1.

1.4. Thời điểm giao nhà : ngày 30-06-2010. Khi giao nhà, hai bên sẽ lập “Biên bản bàn giao nhà“.

1.5. Trong vòng 10 ngày sau khi ký hợp đồng này, hai bên sẽ ra Phòng công chứng để công chứng hợp đồng theo thủ tục do pháp luật qui định. Mọi nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng này sẽ giữ nguyên như trong hợp đồng có công chứng. Bản hợp đồng có công chứng sẽ được xem là bản chính thức và thay thế hợp đồng này.

Điều 2 : TIỀN ĐẶT CỌC

2.1. Để bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng, bên B đặt cọc cho A một khoản tiền trị giá 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng). Số tiền cọc này bên B đã giao đủ cho bên A – thể hiện tại Hợp đồng đặt cọc ký ngày 15-6-2010 giữa hai bên.

 

2.2. Số tiền đặt cọc này sẽ được chuyển thành tiền mua bán nhà và cấn trừ vào đợt thanh đầu tiên (đợt 1) trong số tiền mua nhà mà bên B có nghĩa vụ thanh toán cho bên A.

2.3. Sau khi nhận tiền đặt cọc, nếu bên A thay đổi ý kiến, không bán cho bên B nữa thì phải hoàn trả cho bên B số tiền gấp 2 lần số tiền đặt cọc mà mình đã nhận. Ngược lại, nếu bên B thay đổi ý kiến, không mua nhà nữa thì phải chịu mất tiền cọc.

Điều 3: GIÁ BÁN NHÀ & THUẾ

3.1. Giá bán nhà: 3.000.000.000 đồng (ba tỷ đồng), đã bao gồm các loại thuế, lệ phí.

3.2. Thuế : Bên A có nghĩa vụ đóng các khoản thuế liên quan đến việc mua bán nhà theo qui định của pháp luật.

Điều 4: THỜI GIAN VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

4.1. Thời gian thanh toán :

Tiền bán nhà sẽ được bên B thanh toán cho bên A theo 3 đợt như sau (không tính đợt đóng tiền cọc):

 

Đợt 1 : 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng), ngay sau khi ký hợp đồng này tại Phòng công chứng. Bên B chỉ phải đóng 1.900.000.000 đồng ( một tỷ chín trăm triệu đồng), 100 triệu còn lại được cấn trừ vào tiền đặt cọc đã đóng cho bên A.

Đợt 2 : 800.000.000 đồng (tám trăm triệu đồng) trong vòng 10 ngày sau khi thanh toán xong đợt 1.

Đợt 3 : 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng), trong vòng 2 ngày sau khi bên B hoàn tất việc đóng thuê trước bạ (sang tên) tại cơ quan thuế.

4.2. Hình thức thanh toán : chuyển khoản.

Tất cả những khoản thanh toán sẽ được bên B chuyển vào tài khoản của bên A theo chi tiết dưới đây:

- Tên tài khoản: .................................................................

- Tên ngân hàng: EXIM Bank – Sở giao dịch 1.

- Địa chỉ: 7 Lê Thị Hồng Gấm, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh.

- Số tài khoản (đồng VN): 200014849XXX

- Người thụ hưởng: ..........................................................

 

4.3. Lãi do thanh toán chậm: Nếu bên B không thanh toán đúng hạn thì phải trả thêm tiền lãi phát sinh cho số ngày chậm thanh toán theo mức lãi suất quá hạn do EXIM Bank công bố tại thời điểm thanh toán.

Điều 5: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A

5.1. Hỗ trợ, phối hợp và tạo điều kiện thuận lợi để hai bên cùng tiến hành các thủ tục hành chính pháp lý cần thiết khi thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu nhà theo qui định của pháp luật.

5.2. Bàn giao nhà và các tiện ích khác (thiết bị) cho Bên B đúng thời hạn. Cung cấp cho bên B tất cả các chi tiết liên quan đến nhà bán (hồ sơ công trình phụ, hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy, camera quan sát…)

5.3. Bảo quản căn nhà đã bán trong thời gian chưa bàn giao nhà cho bên mua.

5.4. Cam kết căn nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình, không bị tranh chấp và không bị ràng buộc bởi nghĩa vụ pháp lý với bất kỳ bên thư ba nào khác tại thời điểm mua bán.

5.5. Có quyền không giao nhà nếu bên B không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng thời hạn đã thỏa thuận.

5.6. Yêu cầu bên B thanh toán tiền mua nhà đúng theo thời gian đã thỏa thuận.

5.7. Các quyền và nghĩa vụ khác của bên bán nhà ( ngoài những điều nêu trên) theo qui định tại Bộ luật dân sự và Luật nhà ở.

 

Điều 6: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B

6.1. Nhận giấy tờ sở hữu nhà và nhận bàn giao nhà đúng hạn và phù hợp với tình trạng được nêu tại hợp đồng mua bán nhà.

6.2. Yêu cầu bên bán hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi trong việc hoàn tất thủ tục chuyển giao quyền sở hữu nhà theo qui định của pháp luật.

6.3. Trả tiền mua nhà theo đúng thỏa thuận. Nếu chậm thanh toán thì phải chịu trả thêm tiền lãi như đã thỏa thuận.

6.4. Các quyền và nghĩa vụ khác của bên mua nhà (ngoài những điều nêu trên) theo qui định tại Bộ luật dân sự và luật Nhà ở.

Điều 7 : CÁC THỎA THUẬN KHÁC

Hai bên cùng cam kết :

- Đã kê khai đúng sự thật và chịu trách nhiệm về tính chính xác của những thông tin đã ghi trong hợp đồng này.

 

- Kể từ ngày ký hợp đồng này, không bên nào được sử dụng bản chính giấy tờ nhà để thực hiện việc thế chấp, bảo lãnh, mua bán, tặng cho, trao đổi, kê khai làm vốn doanh nghiệp hoặc các giao dịch khác dưới bất kỳ hình thức nào cho đến khi hoàn tất thủ tục chuyển giao quyền sở hữu.

- Nếu bên A bàn giao nhà chậm thì phải chịu phạt : 1 triệu đồng/ngày – cho mỗi ngày chậm giao.

- Hai bên thống nhất mọi sự liên lạc liên quan đến quá trình thực hiện hợp đồng này đều được thực hiện qua email hoặc bằng văn bản có chữ ký của người đại diện của hai bên. Mọi hình thức thông tin liên lạc khác đều không có giá trị - trong trường hợp có tranh chấp.

Điều 8: ĐIỀU KHOẢN CHUNG

Hai bên cam kết thực hiện nghiêm túc các điều khoản trong hợp đồng này. Những tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng này đều sẽ được giải quyết dựa trên sự hợp tác, cùng có lợi.

Nếu không tự giải quyết được, hai bên đồng ý sẽ đưa ra giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền. Bên thua kiện phải chịu toàn bộ các chi phí liên quan, kể cả chi phí thuê luật sư, cho bên thắng kiện.

Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký và được công chứng, được lập thành 05 (năm) bản, có giá trị như nhau, mỗi bên giữ 02 (hai) bản và lưu một (01) bản tại Phòng Công chứng.

BÊN BÁN NHÀ BÊN MUA NHÀ

Những kinh nghiệm rút ra từ một vụ án “tranh chấp đòi nhà”

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

Những kinh nghiệm rút ra từ một vụ án “tranh chấp đòi nhà”

 
Từ một vụ án tranh chấp đòi nhà, tác giả Trần Đăng Hưng (Vụ 9 VKSND tối cao) đã phân tích nguyên nhân dẫn đến nhiều ý kiến trái chiều: Bộ luật Dân sự và các văn bản liên quan còn mâu thuẫn; công tác quản lý đất đai còn bất cập; việc thu thập chứng cứ, thẩm định tại chỗ chưa đầy đủ tứ cận, sơ đồ… từ đó rút ra kinh nghiệm của Kiểm sát viên trong nghiên cứu hồ sơ, nhận định yêu cầu của đương sự, áp dụng đúng văn bản pháp luật từng thời kỳ…

Nội dung vụ án

Nguyên đơn là cụ Lâm Võ H (do ông Trần Quốc Th là người đại diện theo ủy quyền) trình bày: Nhà đất tại số 39/H, phường A, quận B, thành phố H (sau đây gọi tắt là nhà đất số 39) là của vợ chồng cố Lâm Võ D, cố Huỳnh Thị S (cha mẹ của nguyên đơn). Sau khi vợ chồng cố D chết, cụ Lâm Võ T (anh ruột cụ H) đã đăng ký, kê khai nhà đất nêu trên. Ngày 20/5/2013, cụ T được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với nhà đất số 39 (là người đại diện các đồng thừa kế của vợ chồng cố D). Sau đó, các đồng thừa kế của cố D cho cụ H được quyền thừa kế nhà đất số 39. Ngày 01/10/2013, cụ H được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với nhà đất số 39. Cụ T đã nhận ông Lâm Võ V (bị đơn) là con và cho nhập khẩu vào căn nhà trên. Tuy nhiên, ngày 19/02/2014, ông V đã phá khóa cửa nhà và đưa vợ con vào ở nhà số 39 mà không có sự đồng ý của cụ H. Do đó, cụ H khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông V trả lại nhà đất số 39.

Vụ án đã được xét xử sơ thẩm và phúc thẩm nhưng đều bị kháng cáo, kháng nghị. Quyết định giám đốc thẩm đã chấp nhận kháng nghị, hủy bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm, giao hồ sơ về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm, với nhận định:

Theo trích lục bằng khoán số 779 ngày 11/10/1956, trích sao sổ điền thổ số 151 ngày 26/01/2010 của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố H thì nhà đất số 39 là của cố D. Cố D, cố S chết đều không để lại di chúc. Tại tờ khai di sản ngày 22/3/1968 và trích sao sổ tờ khai di sản ngày 15/7/2014 của Cục thuế thành phố H thể hiện cụ H đại diện các đồng thừa kế của cố D đăng ký nhà đất số 39 nên Ủy ban nhân dân quận B đã cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho cụ H.

Tại văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được chứng nhận ngày 02/8/2013, cụ H và cụ T lại khai nhận vợ chồng cố D để lại nhà đất số 39 cho những người thừa kế của vợ chồng cố D chỉ có cụ H và cụ T, cụ T đồng ý tặng cho toàn bộ quyền hưởng di sản thừa kế căn nhà trên cho cụ H. Tuy nhiên, văn bản thỏa thuận này cụ H và cụ T khai không đầy đủ những người thừa kế theo pháp luật của cố D, cố S.

Theo các diều 632, 676 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 thì 07 người con của cố D, cố S đều bình đẳng về quyền hưởng di sản nhà đất số 39 theo pháp luật. Văn bản thỏa thuận trên chỉ có giá trị đối với phần di sản mà cụ H và cụ T được hưởng theo pháp luật. Ngày 01/10/2013, căn cứ vào văn bản thỏa thuận phân chia tài sản này, Ủy ban nhân dân quận B cấp giấy chứng nhận cho cụ H nhà đất số 39 khi chưa có ý kiến của các thừa kế khác của cố D, cố S là chưa đủ căn cứ.

Ngày 10/12/2015, cụ Lâm Thị Y (con của vợ chồng cố D) có đơn yêu cầu tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Tuy nhiên, Tòa cấp sơ thẩm cho rằng vụ án này không liên quan đến việc giải quyết chia thừa kế hoặc tài sản chung nên không cần đưa cụ Lâm Thị Y và những người thừa kế khác của cố D, cố S vào tham gia tố tụng là không đúng. Tòa án cấp phúc thẩm không nhận thấy thiếu sót của Tòa án cấp sơ thẩm, giữ nguyên bản án sơ thẩm là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, ảnh hưởng đến quyền của những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến vụ án.

Ngày 03/10/2014, cụ Lâm Thị Y lập di chúc có nội dung cho ông V được hưởng phần di sản thừa kế căn nhà số 39, sau đó cụ Lâm Thị Y chết. Tại công văn số 11144 ngày 24/9/2018, Cục thi hành án dân sự thành phố H cho biết ông V không tự nguyện thi hành án vì có đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy văn bản thỏa thuận phân chia di sản, hủy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại nhà đất số 39 của cụ H để chia thừa kế, Tòa án thành phố H đã thụ lý đơn khởi kiện. Vì vậy, cần phải hủy bản án dân sự sơ thẩm, phúc thẩm nêu trên, giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại.

Trong vụ án này, nguyên đơn khởi kiện đòi lại nhà đất số 39 mà nguyên đơn đã đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bị đơn cho rằng nhà đất số 39 không phải là của nguyên đơn mà là di sản thừa kế của vợ chồng cố D, cố S để lại cho 07 người con. Việc cụ H được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại nhà đất số 39 là không đúng pháp luật nên không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Lẽ ra, trong trường hợp này, Kiểm sát viên được phân công nghiên cứu hồ sơ vụ án, tham gia xét xử tại phiên tòa phải báo cáo lãnh đạo yêu cầu Tòa án xác minh, thu thập chứng cứ để làm rõ nhà đất số 39 có phải là tài sản mà cụ H được sở hữu, sử dụng hợp pháp theo các điều 211, 212 BLDS năm 2005 hay không để làm căn cứ giải quyết yêu cầu khởi kiện của cụ H. Nếu nhà đất số 39 là tài sản hợp pháp của cụ H, thì theo Điều 256 BLDS năm 2005 cụ H mới có quyền đòi nhà; ngược lại, nếu nhà đất số 39 không thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của cụ H thì cụ H không có quyền đòi lại. Tòa án không xác minh làm rõ cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cụ H có đúng quy định pháp luật hay không, chỉ căn cứ vào việc cụ H đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của cụ H là không có căn cứ.

Trong hồ sơ vụ án đã thể hiện nhà đất số 39 là của vợ chồng cố D và cố S, hai cố chết không để lại di chúc. Ngày 23/8/1999, cụ T đại diện cho 04 người con của cố D, cố S đứng tên tờ khai đăng ký nhà đất số 39. Trên cơ sở này, ngày 20/3/2013, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cụ T (đại diện). Giấy chứng nhận cấp cho cụ T ghi rõ: “Cụ T là người đại diện cho những người được thừa kế quyền sử dụng đất của cố D, cố S, nhà đất chưa phân chia thừa kế, không được thực hiện các giao dịch”. Ngày 02/8/2013, tại Phòng công chứng thành phố H, cụ T và cụ H lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản có nội dung: Cố D, cố S để lại nhà đất số 39 cho những người thừa kế của cố D, cố S chỉ có cụ T, cụ H; cụ T đồng ý tặng cho toàn bộ quyền hưởng di sản thừa  kế nhà đất số 39 cho cụ H. Thực tế, nhà đất số 39 là di sản của cố D, cố S để lại cho 07 người con, văn bản thỏa thuận ngày 02/8/2013 do không đủ những người thừa kế theo pháp luật của cố D, cố S tham gia ký kết nên chỉ có hiệu lực đối với phần di sản cụ T, cụ H được hưởng theo pháp luật. Do đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cụ H là chưa đủ căn cứ.

Như vậy, nhà đất số 39 có liên quan đến quyền lợi của những người thừa kế của cố D, cố S (07 người con), trong đó có cụ L. Ngày 10/12/2015, cụ L có đơn yêu cầu tham gia vụ án với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là đúng quy định pháp luật tố tụng dân sự. Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm cho rằng vụ án này không liên quan đến việc giải quyết chia thừa kế hoặc chia tài sản chung nên không cần đưa cụ L tham gia tố tụng là vi phạm khoản 4 Điều 56 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011 (nay là khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015).

Khi nghiên cứu hồ sơ vụ án này, Kiểm sát viên cần báo cáo lãnh đạo Viện có văn bản yêu cầu Tòa án đưa tất cả các người thừa kế của vợ chồng cố D tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (trừ trường hợp họ từ chối không nhận di sản) để đảm bảo quyền lợi cho họ. Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm không đưa những người thừa kế của vợ chồng cố D tham gia tố tụng là ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của họ, vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Nguyên nhân khiến bản án bị hủy, sửa nhiều lần

- Về pháp luật: Bộ luật Dân sự và các văn bản liên quan còn có nhiều mâu thuẫn trong hướng dẫn các tranh chấp về nhà ở, quyền sử dụng đất như quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; về thời hiệu khởi kiện tranh chấp thừa kế và tranh chấp tài sản chung; về quyền sử dụng đất hộ gia đình;… Các văn bản hướng dẫn giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà, đất rất nhiều và không ổn định, thường xuyên được sửa đổi, bổ sung. Bên cạnh đó, một số quy định của pháp luật về nhà ở, đất đai, thừa kế… có sự mâu thuẫn với nhau và còn chung chung nên khi áp dụng trên thực tiễn rất khó khăn. Chính vì vậy, khi giải quyết cùng một vụ án lại có nhiều ý kiến khác nhau, gây khó khăn cho công tác kiểm sát giải quyết các vụ án dân sự liên quan đến nhà và đất.

- Công tác quản lý đất đai còn nhiều bất cập: Hồ sơ địa chính chưa được quan tâm đúng mức, chưa đầy đủ, không đủ cơ sở cho việc quản lý đất đai. Công tác quy hoạch sử dụng đất, việc chỉnh lý biến động đất đai không được theo dõi, cập nhật thường xuyên dẫn đến việc tham mưu, cung cấp thông tin không đầy đủ, thiếu chính xác trong việc giải quyết các tranh chấp về đất đai. Hoạt động quản lý còn thiếu chặt chẽ như đo đạc không chính xác diện tích, nhầm lẫn diện tích, số thửa,...

- Hoạt động giải quyết tranh chấp của Tòa án còn một số thiếu sót: Đối với các chứng cứ do đương sự cung cấp, Tòa án chưa tiến hành thẩm tra nguồn gốc, độ tin cậy của chứng cứ để phục vụ công tác giải quyết vụ án. Khi giải quyết tranh chấp, Tòa án không đưa đầy đủ những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vào tham gia, đây là những vi phạm tố tụng phổ biến.

Ngoài ra, khi tiến hành thu thập chứng cứ thông qua các biện pháp thẩm định tại chỗ, đo đạc, định giá, Tòa án không xác định kích thước, tứ cận, sơ đồ bản vẽ; hoặc chưa yêu cầu cơ quan chuyên môn cung cấp các tài liệu liên quan đến nguồn gốc hình thành tài sản, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu làm cơ sở cho việc giải quyết vụ án được khách quan, đúng quy định của pháp luật.

Một số vấn đề Kiểm sát viên cần lưu ý khi giải quyết vụ án

Tranh chấp quyền sử dụng đất luôn rất phức tạp bởi loại án này thường liên quan đến nhiều người, đến công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng như quy định pháp luật trong từng thời kỳ lịch sử khác nhau. Mỗi phán quyết của Tòa án đều ảnh hưởng, tác động trực tiếp đến quyền, lợi ích của các bên đương sự, bởi vậy việc giải quyết loại án này đòi hỏi phải khách quan, toàn diện và thận trọng để tránh sai sót dẫn đến khiếu kiện phức tạp, kéo dài. Để nâng cao chất lượng công tác kiểm sát giải quyết các vụ việc dân sự nói chung, vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng, Kiểm sát viên, Kiểm tra viên lưu ý một số vấn đề sau:

Thứ nhất, khi kiểm sát giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, Kiểm sát viên, Kiểm tra viên phải thu thập đầy đủ và nghiên cứu nắm chắc hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai qua các thời kỳ. Trên cơ sở đó, đối chiếu với các tài liệu, chứng cứ, các tình tiết của vụ án để xem xét, đánh giá xem yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ý kiến của bị đơn đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; yêu cầu phản tố của bị đơn và yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) là có căn cứ hay không. Mỗi nhận định, đánh giá của Kiểm sát viên, Kiểm tra viên đối với yêu cầu của các đương sự trong vụ án đều phải viện dẫn được các quy định pháp luật cụ thể làm cơ sở, căn cứ chứng minh. Có như vậy mới bảo đảm việc giải quyết vụ án một cách khách quan, toàn diện và đúng pháp luật, bảo đảm được quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự.

Thứ hai, khi nghiên cứu hồ sơ vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, Kiểm sát viên, Kiểm tra viên cần chú ý những vấn đề sau đây:

- Kiểm sát viên, Kiểm tra viên cần nghiên cứu kỹ hồ sơ để đánh giá xem việc thu thập chứng cứ của Tòa án đã đầy đủ cho việc giải quyết vụ án hay chưa; việc thu thập chứng cứ có khách quan và đúng trình tự, thủ tục pháp luật không… Đối với vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, cần chú ý đến các chứng cứ xác định nguồn gốc diện tích đất đang tranh chấp: Những giấy tờ về quyền sử dụng đất mà các đương sự cung cấp cho Tòa án (giấy tờ về mua bán, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; bản án, quyết định của Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định quyền sử dụng đất…); các tài liệu về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất (biên lai nộp thuế, tờ khai, đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền…); hồ sơ quản lý đất đai của chính quyền địa phương (sổ mục kê, sổ địa chính, bản đồ về đất, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…); các tài liệu, chứng cứ khác (lời khai, lời trình bày, xác nhận của những người biết về sự việc…).

- Trên cơ sở kết quả nghiên cứu hồ sơ, Kiểm sát viên, Kiểm tra viên cần đưa ra những nhận định, đánh giá và đề xuất quan điểm về việc chấp hành pháp luật tố tụng của Thẩm phán và những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án; đề xuất quan điểm về đường lối giải quyết đối với từng vấn đề các đương sự có yêu cầu Tòa án giải quyết.

- Khi áp dụng pháp luật về nội dung để giải quyết vụ án, Kiểm sát viên, Kiểm tra viên cần đặc biệt lưu ý các văn bản pháp luật tại thời điểm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các đương sự về quyền sử dụng đất, từ đó mới đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự.

Một số kiến nghị

Thứ nhất, đối với các tranh chấp về thừa kế và tranh chấp tài sản chung. Bộ luật Dân sự quy định thời hiệu khởi kiện tranh chấp thừa kế là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế và tại Tiểu mục 2.4 Mục 2 Phần I Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình (Nghị quyết số 02/2004) quy định không áp dụng thời hiệu khởi kiện về thừa kế khi kết thúc thời hạn 10 năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi đương sự khởi kiện vụ án tranh chấp tài sản chung thì phải xuất trình các chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện, nhưng nếu các đương sự không xuất trình được sự thống nhất về tài sản chung chưa chia thì khi thụ lý, giải quyết sẽ dẫn đến việc bị bác yêu cầu khởi kiện. Cùng với đó, việc giải quyết tranh chấp kéo dài dẫn đến lượng án tồn đọng, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các đương sự. Vì vậy, cần quy định Tòa án thụ lý và giải quyết vụ án khi các đương sự phải xuất trình được các chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đúng theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đối với bất động sản. Cần quy định các tranh chấp liên quan đến nguồn gốc bất động sản đều do Tòa án giải quyết thì mới bảo vệ được quyền lợi của các bên. Vì hiện nay, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những căn cứ xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhưng cũng là căn cứ để Tòa án có quyền hủy giấy chứng nhận khi cấp không đúng đối tượng, hủy chính căn cứ để thụ lý vụ kiện ban đầu. Mặt khác, Ủy ban nhân dân là cơ quan quản lý hành chính nhưng lại thực hiện chức năng giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai là hoàn toàn trái với nguyên tắc hoạt động của các cơ quan trong bộ máy nhà nước.

Thứ ba, đối với tranh chấp quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất của thành viên hộ gia đình. Cần quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các thành viên trong hộ gia đình đối với loại tranh chấp này, bởi có những tài sản có nguồn gốc chung của vợ chồng nhưng khi đăng ký kê khai, cơ quan chuyên môn lại cấp giấy cho hộ gia đình, gây khó khăn cho việc giải quyết vụ án.

Thứ tư, đối với các tranh chấp phát sinh trong vụ án dân sự về đất đai. Thẩm phán cần chủ động áp dụng các biện pháp thu thập chứng cứ do Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định để tiến hành xác minh, thu thập, thẩm định đối với các tài sản tranh chấp, yêu cầu cơ quan chuyên môn cung cấp thông tin làm cơ sở để giải quyết tranh chấp đúng quy định của pháp luật. Ngoài ra, tăng cường áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm ngăn chặn kịp thời các hành vi vi phạm xảy ra, ảnh hưởng đến việc giải quyết các tranh chấp sau này.

Thứ năm, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa Tòa án và các cơ quan chuyên môn trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến nhà, quyền sử dụng đất. Theo đó, cơ quan chuyên môn phải cung cấp đầy đủ, kịp thời và chính xác các thông tin liên quan đến nhà, đất, làm căn cứ để Tòa án ban hành bản án đúng quy định của pháp luật. Để đạt được yêu cầu này, các cơ quan chuyên môn phải tăng cường công tác quản lý đất đai, điều chỉnh biến động kịp thời, có biện pháp đo vẽ hiện trạng đất tranh chấp đúng quy định, hạn chế thấp nhất các sai số có thể xảy ra./.

TCKS số 04/2021

(kiemsat.vn)

CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT KHI ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT KHI ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG

Trong cuộc sống đời thường, con người luôn phải lo lắng về các vấn đề cơm áo gạo tiền, muôn vàng vấn đề về tài chính khác. Nhiều người trong thời gian khó khăn đã phải thế chấp tài sản lớn của mình tại ngân hàng như quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bên cạnh đó, một số người dân khi đã thế chấp tài sản của mình tại Ngân hàng nhưng vẫn có hoạt động chuyển nhượng nhà đất cho một bên thứ ba.

Vậy việc thực hiện hoạt động chuyển nhượng nhà đất khi đang thế chấp ngân hàng có vi phạm pháp luật? Luật sư Công ty Luật SUNLAW sẽ giải thích việc chuyển nhượng nhà đất khi đang thế chấp ngân hàng cho Quý khách hàng. Nhằm giúp Quý khách hàng hiểu được một cách cụ thể các vấn đề nhà đất để đảm bảo quyền lợi của người chuyển nhượng và người được chuyển nhượng.

Tình huống:

Kính thưa Luật sư, gia đình tôi đang có vấn đề về nhà đất. Cách đây khoản 3 năm trước, bố mẹ tôi cho bác trai (là anh của bố) vay một số tiền khá lớn khoản 3 tỷ. Bây giờ, khoản nợ của bác với bố mẹ tôi cộng với tiền lãi của 3 năm nay, thì là một khoản lớn. Bác tôi đã không còn khả năng chi trả số nợ đó, và bác đã bàn bạc với bố mẹ tôi bàn bạc nhau chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của bác cho ba mẹ tôi. Nhưng nhà đất đó bác đã thế chấp ngân hàng từ lâu để xoay vốn kinh doanh. Tôi khuyên bố mẹ không nên đồng ý giao dịch này với bác, vì sổ đỏ và sổ hồng của bác đều nằm trong ngân hàng.Vậy nếu bố mẹ tôi đồng ý giao dịch nàu sẽ không có giá trị pháp lý, có đúng không? Thưa Luật sư.Làm sao để bảo đảm quyền và lợi ích của bố mẹ tôi với khoản nợ mà bác đang nợ bố mẹ tôi? Mong luật sư SUNLAW-Nha Trang giải đáp thắc mắc cho tình huống của gia đình tôi. Tôi xin chân thành cám ơn!

Luật sư tư vấn:

Chào bạn! Luật sư xin cám ơn sự tin tưởng của bạn và đã gửi những thắc mắc trên đến chúng tôi. Qua tình huống bạn đã gửi cho Luật sư, tôi xin trình bày, tư vấn cho bạn như sau:

Căn cứ tại khoản 8 Điều 320 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

– Nghĩa vụ của bên thế chấp là không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản đang thế chấp, trừ trường hợp được quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật Dân sự 2015.

Bên cạnh đó, tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Bộ Luật dân sự quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

  • Quyền của bên thế chấp được bán, được thay thế, hoặc trao đổi tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Theo đó, trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
  • Nếu tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được chuyển thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận;
  • Trường hợp được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của Luật;

Từ các quy định pháp luật trên, Luật đã quy định rõ tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì không được chuyển nhượng, không được mua bán. Trừ trường hợp, bên nhận thế chấp đồng ý.

Vì vậy, nếu bố mẹ bạn muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của bác bạn (là người chủ sở hữu nhà đất chuyển nhượng để thanh toán nợ của bố mẹ bạn) đang được thế chấp tại ngân hàng. Thì bác bạn phải yêu cầu bác bạn làm việc trực tiếp tại Ngân hàng (nơi mà bác bạn đã thế chấp nhà đất đó).

Tham khảo thêm:

Trường hợp, Ngân hàng chấp thuận để bên thế chấp tài sản tại Ngân hàng được chuyển nhượng tài sản (là bất động sản) theo đó để thực hiện mua bán đúng pháp luật và đảm bảo quyền lợi thì có 2 cách thực hiện như sau:

Cách thứ nhất: bên thế chấp thay thế một tài sản bảo đảm khác để thay thế cho bất động sản đang thế chấp. Theo đó, người sở hữu tài sản đó tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm là một tài sản bảo đảm khác và giải thế chấp thửa đất đó.

Để tránh rủi ro, thiệt hại phát sinh gia đình bạn và bác (chủ sở hữu mảnh đất) ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định tại Điều 328 Bộ Luật dân sự 2015. Hợp đồng đặt cọc phải được ký kết để đảm bảo rằng khi có điều kiện giao kết hợp đồng, bên chủ sở hữu mảnh đất sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng thửa đất cho bạn.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Việc tiến hành đặt cọc nên sau khi giải thế chấp tài sản, bố mẹ bạn và chủ sở hữu mảnh đất sẽ tiến hành giao kết hợp đồng đặt cọc tại phòng công chứng.

Cách thứ hai: Lập hợp đồng cam kết đặt cọc giữa ba bên: bên chủ sở hữu mảnh đất và ngân hàng, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bố mẹ bạn). Theo đó, bố mẹ bạn sẽ nộp một khoản tiền bằng số tiền thửa đất vào một tài khoản ngân hàng thế chấp. Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán số tiền nợ gốc lẫn lãi của khoản vay. Và tiến hành giải thế chấp thửa đất đó và đưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cũng như khoản tiền thừa cho bên nhận chuyển nhượng nhà đất.

Tiếp đó, bố mẹ bạn cần tiến hành làm thủ tục sang tên nhà đất tại Phòng đăng ký đất đai cấp chuyện nơi có bất động sản hoặc Văn phòng đăng ký đất đai- thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Và nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại chi cục thuế cấp huyện.

Vì vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người nhận chuyển nhượng nhà đất và trở thành chủ sở hữu hợp pháp của thửa đất đó. Khi các bên tiến

hành giao dịch, các bên cần cân nhắc các quy định pháp luật và hoàn cảnh của mình để đưa ra phương án tối ưu nhất.

HTV XANH 2

LS TRẦN MINH HÙNG TRÊN HTV

Luật sư Trần Minh Hùng là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thông này và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank, Huyền Như, Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái.… và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Trân trọng cảm ơn.

 

 

Tài sản thuộc sở hữu chung của hộ gia đình

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

Câu hỏi: Tài sản thuộc sở hữu chung của hộ gia đình

Nhà tôi có 4 người gồm tôi, vợ tôi và 2 con gái. Mặc dù ở riêng nhưng cả nhà tôi vẫn có tên trên sổ hộ khẩu của ông bà ở quê. Năm 1994, Nhà nước giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình ở quê nên gia đình tôi ai cũng có đất ruộng ở quê. Đến năm 2008, theo chính sách dồn điền đổi thửa, đất ruộng mà tôi và vợ con được giao được dồn lại với phần đất của ông bà, sổ đỏ đứng tên hộ gia đình mà bố tôi là chủ hộ (Trên bìa sổ đỏ ghi: Hộ ông Nguyễn Văn Cơ). Nay tôi muốn bán phần đất ruộng mà tôi và vợ con được Nhà nước giao nhưng anh trai tôi không đồng ý vì lý do đất đó do ông bà đứng tên chứ không phải vợ chồng tôi nên tôi không có quyền bán. Nếu muốn bán thì phải chờ ông bà mất rồi hai anh em chia đôi sau đấy tôi muốn bán thì bán. Vậy xin hỏi, trường hợp của tôi giải quyết như thế nào?

Trả lời: Như thế nào là tài sản chung của hộ gia đình

Chào bạn, cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi đến hộp thư tư vấn. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Hộ gia đình sử dụng đất thuộc sở hữu chung. Căn cứ theo quy định tại điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 nếu quyền sử dụng đất này là của hộ gia đình thì xác định đây là tài sản chung và việc định đoạt khối tài sản chung được quy định như sau:

“Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.“

 

Bên cạnh đó, điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về cách thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận (bìa) như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại điểm a khoản này;…”

Như vậy, việc trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn ghi “Hộ ông Nguyễn Văn Cơ” không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các thành viên khác có tên trong sổ hộ khẩu của gia đình đối với mảnh đất đó.

Mặt khác, dựa vào những thông tin mà bạn đã cung cấp thì chúng tôi xác định, hiện nay phần diện tích đất mà bạn và vợ con bạn được giao đã được gộp chung với phần diện tích đất của ông bà và làm thành một sổ đỏ đứng tên hộ gia đình. Như vậy, nếu bạn muốn bán phần diện tích đất mà bạn và vợ con bạn được giao (chia tài sản chung của hộ gia đình) thì trước tiên bạn cần phải làm thủ tục tách thửa, sau đó xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn. Lúc này, bạn mới có toàn quyền định đoạt đối với phần diện tích đó.

Thêm nữa, cũng theo quy định tại khoản 2 Điều 212 BLDS 2015 thì đối với tài sản chung của hộ gia đình là bất động sản thì việc định đoạt phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên đã thành nhiên và có năng lực hành vi dân sự đầy đủ trong hộ gia đình. Vậy nên, để có thể thực hiện thủ tục tách thửa, bạn cần phải thỏa thuận được với tất cả các thành viên đã thành niên và có năng lực hành vi dân sự đầy đủ trong hộ gia đình (những người có tên trong sổ hộ khẩu mà bố bạn đứng tên là chủ hộ).

Lưu ý: tài sản chung của hộ gia đình trong bài trao đổi ngắn này là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

CHINH SACH VA PL

LS TRẦN MINH HÙNG TRÊN HTV

 

 

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai gồm những gì?

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

Đất là một trong những tài nguyên vô cùng quan trọng với cuộc sống của con người. Khi mà dân số ngày một gia tăng, thị trường bất động sản ngày càng nóng lên thì những vụ tranh chấp đất đai cũng tăng nhanh và càng thêm căng thẳng. Trên thực tế, tranh chấp đất đai không chỉ phổ biến mà còn rất đa dạng về cả chủ thể lẫn nội dung tranh chấp. Tuy nhiên, trong bài viết này Văn phòng Luật xin chia tranh chấp đất đai thành 2 dạng cơ bản để mọi người dễ nắm bắt gồm: 

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Đây là dạng tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai là người có quyền sử dụng hợp pháp với một mảnh đất nào đó. Trong dạng tranh chấp này, thường có các vấn đề chính gồm tranh chấp về ranh giới đất, tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp đòi lại đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế….

- Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: Dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như: tranh chấp trong việc cho thuê quyền sử dụng đất, tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư….

BKG HT

LS TRẦN MINH HÙNG

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai gồm những gì?

Theo Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định tranh chấp về đất đai phải thông qua hoà giải ở cơ sở. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết; Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây.

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự

Để lập hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai, các cá nhân, cơ quan, tổ chức cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết gồm: 

- Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Hợp đồng mua bán đất, Giấy tờ xác nhận của Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp xã về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật

- Giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu (bản sao công chứng hoặc chứng thực)

- Biên bản hòa giải không thành của UBND xã, phường, thị trấn

- Tài liệu khác liên quan đến việc tranh chấp đất đai (nếu có, ví dụ: bản vẽ hiện trạng nhà đất, chứng thực thực hiện nghĩa vụ tài chính; hồ sơ trích đo địa chính…).

Lưu ý khi nộp hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai 

Khi nộp hồ sơ để giải quyết các tranh chấp đất đai, các cá nhân, cơ quan, tổ chức cần ghi nhớ một số lưu ý như: 

1. Các tài liệu gửi kèm đơn đều phải là bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực.

2. Hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp cần được gửi trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện.

3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:

Văn phòng luật Sư - đơn vị tư vấn tranh chấp đất đai uy tín hàng đầu

 

Tranh chấp đất đai hiện đang là vấn đề phức tạp, ảnh hưởng lớn đến lợi ích của các bên. Do đó, thay vì tự chuẩn bị hồ sơ, hiện nhiều cá nhân, cơ quan, tổ chức đang có xu hướng tìm đến các đơn vị tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai uy tín như Văn phòng luật Hà Trần. 

Đến với Công ty Luật Hà Trần, bạn sẽ được các luật sư giỏi, có nhiều năm kinh nghiệm hướng dẫn cách chuẩn bị hồ sơ và xử lý các hồ sơ tranh chấp khó. Qua đó, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, cơ quan, tổ chức cần làm hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai.

Giới Thiệu Luật Sư Trần Minh Hùng

link s75  

Với phương châm đặt chữ "Tâm" của nghề lên hàng đầu, chúng tôi mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào sự công bằng và bảo vệ công lý cho xã hội. Là hãng luật uy tín thường xuyên tư vấn luật trên HTV, VTV, THVL, ANTV, VTC, SCTV, TH Cần Thơ, Đồng Nai và trên các tờ báo uy tín... Chúng tôi chuyên tư vấn, bào chữa cho khách hàng, thân chủ trên mọi lĩnh vực đất đai, thừa kế, hình sự, doanh nghiệp, ly hôn, công nợ, lao động, hợp đồng....

                                   LS TRẦN MINH HÙNG 


Hotline:0972238006